Aprobada la reforma del impuesto de plusvalía municipal

Ya está aprobado y publicado el Real Decreto-ley que modifica aspectos relacionados con el cálculo de la base imponible del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, popularmente conocido como “plusvalía municipal”.

Cambios en la plusvalía municipal

Como comentamos en este post, el pasado mes de octubre el Tribunal Constitucional declaró la inconstitucionalidad de la fórmula de determinación de la base imponible de la plusvalía municipal (sentencia 182/2021, de 26 de octubre de 2021)

En primer lugar, hay que tener en cuenta que la mencionada sentencia no anula por completo el impuesto de plusvalía, sino que declara inconstitucional el método de cálculo de la base imponible. La naturaleza del impuesto se mantiene; el impuesto sigue gravando el incremento del valor de los terrenos puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período de 20 años.

Además de declarar inconstitucionales ciertos preceptos del texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, la referida sentencia establece que corresponde al legislador modificar o adaptar la norma para adecuar el impuesto a las necesidades constitucionales que señala el TC.

Dichas modificaciones ya son oficiales, y aparecen recogidas en el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre.

Con el objetivo de dar cumplimiento al mandato del Tribunal Constitucional, el RDL adecúa la base imponible de este impuesto a la capacidad económica del contribuyente.

• Se mejora la técnica de determinación de la base imponible del sistema objetivo para que refleje la realidad del mercado inmobiliario.
• Este sistema pasa a ser optativo, permitiendo que la base imponible de la plusvalía municipal sea la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición de un terreno cuando lo solicite el contribuyente.

Por tanto, encontramos dos nuevos métodos de cálculo de la base imponible:

• Sistema objetivo
• Plusvalía real/estimación directa

Cada contribuyente tiene libertad para escoger el sistema que más le convenga.

Cálculo de la plusvalía municipal: sistema objetivo

El Real Decreto-ley publicado en el BOE el pasado 9 de noviembre establece que la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos, que en ningún caso podrán exceder de los que se indican a continuación en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble.

Coeficientes plusvalía municipal

*Estos coeficientes serán actualizados cada año en función de cómo se encuentre el mercado inmobiliario.

En las operaciones realizadas en plazos inferiores a un año desde la adquisición se deberán computar los meses completos de tenencia del inmueble.

Adicionalmente, se reconoce la posibilidad de que los Ayuntamientos corrijan hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización para garantizar que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.

Como comentamos al comienzo del post, el sistema objetivo como método de cálculo de la base imponible pasa a ser optativo. El contribuyente también tiene la opción de tributar por el segundo sistema: la plusvalía real

Cálculo de la plusvalía municipal: plusvalía real

Como comentamos, los contribuyentes del impuesto pueden escoger tributar por la plusvalía real del suelo (diferencia entre el precio de venta y de adquisición) si esta es inferior a la base imponible que establezca el sistema objetivo.

Nuevo supuesto de no sujeción al impuesto de plusvalía

Además, el RDL que modifica ciertos aspectos de la plusvalía municipal introduce un nuevo supuesto de no sujeción para los casos en los que se constate que no se ha producido un incremento del valor.

Es decir: de manera general, si no hay incremento del valor no se debería pagar este impuesto. El Tribunal Constitucional ya analizó esta situación en mayo de 2017 y anuló parcialmente el pago del impuesto de plusvalía municipal en las ventas de viviendas con pérdidas.

Un ejemplo (facilitado por el Gobierno) de esta situación podría ser el siguiente:

• Un inmueble es adquirido en 2017 por 300.000 euros y se vende en 2021 por 290.000
• Se genera una minusvalía para el contribuyente ya que lo vendió más barato de lo que lo compró
• El valor catastral del suelo en la fecha de venta asciende a 25.000 euros

Tarifa anterior a la modificación:

• Base imponible = Valor catastral del suelo x Porcentaje x Nº años = 25.000 x 3,2% x 14 = 11.200 €
• Cuota = BI x Tipo de gravamen = 11.200 x 30%* = 3.360 €

Tarifa nueva tras la modificación: como se ha registrado una pérdida, la operación no está sujeta a tributación.

En este ejemplo se puede comprobar claramente como dejan de tributar las operaciones donde no se produce un aumento de valor.

¿Cuándo entra en vigor la “nueva” plusvalía municipal?

La nueva normativa entra en vigor el 10 de noviembre de 2021.

Adaptación de las ordenanzas fiscales

Los ayuntamientos que tengan establecida la plusvalía municipal deberán adaptar su marco legal a lo dispuesto en el RDL en el plazo de 6 meses.

Hasta que se adapten las ordenanzas municipales, se aplica el marco legal dispuesto en el nuevo RDL tomando, para la determinación de la base imponible del impuesto, los nuevos coeficientes máximos establecidos y anteriormente señalados en la tabla.

El contenido de este post es de carácter informativo; cada caso debe analizarse de forma personalizada y teniendo en cuenta los valores y datos del momento. Si necesitas asesoramiento, no dudes en contactar con la Asesoría Fiscal de GD Asesoría